Jak nafotit nemovitost na prodej: kompletní návod

Fotky jsou jediná věc z celého inzerátu, kterou kupující uvidí dřív, než se rozhodne, jestli bude číst dál. Ne popis, ne cena — nejdřív náhledový obrázek ve výpisu. Během jedné až dvou vteřin padne rozhodnutí, jestli na inzerát klikne, nebo scrolluje. Všechno ostatní, co jste kolem nemovitosti odvedli, se pak odvíjí od téhle jedné vteřiny.

Dobrá zpráva je, že rozdíl mezi amatérskou a profesionální sadou fotek dělá málokdy cena přístroje. Dělá ho příprava, denní doba a několik pravidel kompozice, která se dají naučit za odpoledne. Tenhle návod jde krok za krokem od chvíle, kdy vejdete do bytu, až po pořadí, ve kterém fotky nahrajete na portál.

Proč na fotkách záleží víc, než se zdá

Realitní portály řadí a doporučují inzeráty mimo jiné podle toho, jak se s nimi lidé chovají. Inzerát, na který se kliká a u kterého lidé zůstávají, dostane víc prostoru než ten, který všichni přeskočí. Fotky tak neovlivňují jen prvního diváka — ovlivňují i to, kolika dalším lidem se nemovitost vůbec ukáže.

Druhá věc je předvýběr. Sada fotek, která poctivě ukáže dispozici i stav, přivede na fyzickou prohlídku lidi, kteří vědí, do čeho jdou. Sada, která něco schovává, přivede dav, který po deseti minutách odejde. Ušetřený čas majitele i váš je tichá, ale velmi reálná úspora.

Příprava nemovitosti: hodina, která rozhodne

Nejlepší fotoaparát nezachrání nepřipravený prostor. Počítejte s tím, že příprava zabere zhruba tolik času jako samotné focení.

Úklid a depersonalizace

• Vykliďte plochy. Kuchyňská linka, noční stolky, parapety, koupelnové police. Cílem není sterilita, ale klid — oko se má dívat na prostor, ne na věci.
• Schovejte osobní věci. Fotky rodiny, léky, hygienické potřeby, dětské kresby na lednici. Kupující si má představit sebe, ne dosavadní majitele.
• Odstraňte magnetky, utěrky a odpadkové koše. Drobnosti, které v místnosti nevnímáte, na fotce vyskočí jako první.
• Srovnejte textil. Ustlaná postel s vyrovnaným přehozem, srovnané polštáře, stažené závěsy do stejné výšky, ručníky ve stejné rovině.

Drobnosti, na které se zapomíná

Sklopte prkénko na WC. Zavřete dvířka skříněk a myčky. Odstraňte hadice, kabely a nabíječky. Zatáhněte nebo srovnejte žaluzie, aby všude byly ve stejné poloze. Zkontrolujte, jestli někde nesvítí jiná barva světla než jinde — směs studené a teplé žárovky udělá na fotce nepříjemný nádech, který se špatně opravuje.

Venku posekejte trávu, ukliďte popelnice, odstavte auta z příjezdové cesty a schovejte zahradní hadici. Fasáda a vstup jsou často první fotka celého inzerátu.

Kdy fotit: světlo je důležitější než technika

Přirozené světlo je jediná věc, kterou nekoupíte. Vyplatí se plánovat focení podle něj.

• Nejlepší je zataženo nebo mírně oblačno. Rozptýlené světlo nedělá tvrdé stíny a nevypaluje okna.
• Ostré poledne v létě je nejhorší volba. V místnostech vzniknou ostré pruhy světla, na které nedosáhne žádná úprava.
• Fotíte na jih? Jděte tam dopoledne. Na sever naopak odpoledne. Sledujte, kterým směrem míří hlavní okna.
• Rozsviťte všechna světla v místnosti. Vyrovná to rozdíl mezi oknem a rohy a prostor bude působit obydleně. Podmínkou je stejná barva žárovek.
• Nefoťte proti oknu. Buď se vám vypálí okno, nebo ztmavne místnost. Postavte se tak, aby okno bylo po straně nebo za vámi.

Exteriér má vlastní pravidlo: nejlépe vypadá zhruba hodinu po východu a hodinu před západem slunce, kdy je světlo teplé a fasáda dostane plasticitu.

Čím fotit

Moderní telefon střední třídy dnes zvládne fotky, které na portálu obstojí. Rozdíl proti zrcadlovce je hlavně v šířce záběru a v tom, jak si přístroj poradí s velkým rozdílem jasu mezi oknem a stínem.

Jednu věc si ale pořiďte, i když fotíte mobilem: malý stativ. Umožní delší expoziční čas, takže nemusíte zvyšovat citlivost a fotky nebudou zrnité. Zároveň vás donutí zpomalit a rozmyslet si každý záběr.

Širokoúhlý objektiv v telefonu používejte s mírou. Zkresluje okraje a místnost udělá opticky větší, než ve skutečnosti je — kupující to pozná při prohlídce a ztratí důvěru ke všemu ostatnímu, co jste mu řekli.

Nastavení telefonu

1. Zapněte mřížku. Pomůže srovnat svislice a udržet horizont. Bez ní je většina fotek nakloněná.
2. Foťte v nejvyšším rozlišení. Portály obrázky komprimují, ale z většího originálu vznikne lepší výsledek.
3. Vypněte digitální zoom. Místo přiblížení udělejte krok dopředu.
4. Ovládejte expozici ručně. Ťukněte na místo, které má být správně exponované, a posuvníkem stáhněte jas tak, aby okna nebyla úplně bílá.
5. HDR zapněte, ale zkontrolujte výsledek. U scén s oknem pomáhá, u rovnoměrně nasvícené místnosti umí přidat nepřirozený plochý vzhled.

Kompozice: čtyři pravidla, která dělají rozdíl

Foťte na šířku. Svislé fotky vypadají na portálu špatně a v náhledech se ořezávají. Na výšku foťte jen výjimečně — schodiště, vysoký strop.

Foťte z rohu. Postavte se do rohu místnosti a zabírejte směrem k protilehlé stěně. Uvidíte dvě až tři stěny místo jedné a prostor bude čitelný. Fotka zabraná zprostřed stěny působí ploše.

Držte objektiv v půli výšky místnosti. Zhruba 140 až 150 cm nad podlahou. Níž prostor opticky natáhne a zvětší podlahu, výš ho zmáčkne.

Hlídejte svislice. Telefon musí být kolmo, nesmí být nakloněný nahoru ani dolů. Jakmile ho nakloníte, stěny se začnou sbíhat a fotka vypadá amatérsky. Tohle je nejčastější chyba a zároveň nejsnáz opravitelná.

Co nafotit a v jakém pořadí

Fotky mají vyprávět cestu, kterou by prošel návštěvník:

1. Exteriér a vstup. Fasáda, vjezd, vchodové dveře.
2. Hlavní obytný prostor. Obývací pokoj nebo obývací část s kuchyní — nejsilnější fotka celé sady patří sem.
3. Kuchyně. Celek i detail linky.
4. Ložnice. Každou zvlášť, vždy s postelí v záběru.
5. Koupelna a WC. I malou koupelnu foťte z rohu ode dveří.
6. Chodba, technická místnost, sklep, garáž. Krátce, ale nevynechávejte je — chybějící fotka budí podezření.
7. Balkon, terasa, zahrada. Včetně výhledu.
8. Okolí. Ulice, park, škola, zastávka.

Z každé místnosti udělejte alespoň dva záběry z různých rohů. Vybírat budete až doma.

Exteriér a okolí

Fotka z ulice ukáže dům, ale neukáže, kde ten dům stojí. Přitom právě lokalita bývá u kupujícího hned druhé kritérium po ceně. Vyplatí se doplnit pohled shora, který ukáže tvar pozemku a návaznost na okolí, a záběry občanské vybavenosti v docházkové vzdálenosti.

Pokud fotíte pozemek, je pohled shora prakticky povinný — z úrovně očí není poznat tvar ani rozsah parcely. Jak se dá okolí ukázat i bez dronu, rozebíráme v článku o tom, jak ukázat okolí nemovitosti.

Kolik fotek do inzerátu

Osvědčuje se patnáct až pětadvacet fotek. Méně než deset působí, jako byste něco tajili. Víc než třicet se nikdo neprokliká a slabší snímky stáhnou dojem z těch dobrých dolů.

Na první pozici dejte nejsilnější fotku, ne nutně tu první z cesty. U bytu to bývá obývací prostor, u domu fasáda nebo zahrada. Náhled ve výpisu rozhoduje o prokliku a nic jiného v tu chvíli nefunguje.

Osm chyb, které poznáte na první pohled

• Nakloněné svislice. Nejčastější a nejnápadnější.
• Fotka proti oknu. Vypálený bílý obdélník uprostřed tmavé místnosti.
• Zrcadlo s fotografem v odrazu. Zkontrolujte každou koupelnu.
• Rozsvícený displej televize. Vypněte ji.
• Smíchané barvy světla. Studená zářivka vedle teplé žárovky.
• Widescreen z rybího oka. Prostor vypadá dvakrát větší a při prohlídce přijde zklamání.
• Chybějící koupelna nebo ložnice. Co na fotkách není, o tom si kupující domyslí to horší.
• Fotky v náhodném pořadí. Ložnice mezi dvěma záběry kuchyně působí zmateně.

Úpravy: kde je hranice

Úpravy jsou v pořádku, dokud opravují to, co váš telefon neuměl zachytit. Srovnání horizontu, vyrovnání svislic, dosvětlení tmavých rohů, sjednocení barevného tónu celé sady — to všechno je legitimní.

Hranice je tam, kde úprava mění skutečnost. Odstranění sloupu před oknem, domalovaná zahrada, vygumovaná vlhká skvrna nebo výrazně zesílená modř oblohy jsou problém — kupující rozdíl zjistí při první prohlídce a ztratí důvěru, kterou už nezískáte zpátky.

Zvláštní případ je digitální zařízení prázdného prostoru. To je v pořádku za jediné podmínky: musí být zřetelně označené. Prázdná místnost prodává hůř než zařízená, takže dává smysl ukázat obojí — původní stav i vizualizaci s nábytkem, popsanou tak, aby nemohlo dojít k záměně.

Co s fotkami dál

Dobrá sada fotek není konec, je to podklad. Ze stejných snímků se dá poskládat video prohlídka nemovitosti, která na portálu drží pozornost déle, i krátké svislé video na sociální sítě. Prázdné místnosti se dají digitálně zařídit, okolí doplnit satelitními záběry a k dispozici přidat půdorys.

Přesně tohle dělá Elidat: z fotek, které nafotíte podle tohoto návodu, složí video prohlídku se záběry okolí, komentářem i hudbou — bez kamery, dronu a střihu.

Checklist před focením

• Uklizené plochy, schované osobní věci
• Ustlané postele, srovnaný textil
• Zavřená dvířka, sklopené prkénko, schované koše
• Žaluzie ve stejné poloze ve všech oknech
• Rozsvícená všechna světla, stejná barva žárovek
• Vypnutá televize a monitory
• Uklizené auto a popelnice před domem
• Nabitý telefon, zapnutá mřížka, nejvyšší rozlišení
• Stativ v tašce